RESEAU DE CHASSEUR IMMOBILIER

 Ci après quelques renseignement  qui nous l’espérons vous aideront à mieux appréhender les différentes étapes de votre parcours de vendeur de bien immobilier

Paragraphe 1/Mandat de vente 

Paragraphe 2/Intérêt d’une offre d’achat          

Paragraphe 3/Infos compromis                           

 Avec   vendez en toute sérénité, multipliez les chances de vendre votre bien 

en mandatant le chasseur immobilier de votre département  

 Une fiche de contact à votre disposition si vous souhaitez nous confier la vente de votre bien

Paragraphe1/MANDAT DE VENTE

 Mandat exclusif

 -Le Mandat est consenti en exclusivité et à titre irrévocable à l’agence.

-Le vendeur s’engage à diriger vers l’agence toutes les demandes d’achat de son bien qu’il pourrait avoir directement

  Mandat préférence      

 Si la vente est réalisée avec un client présenté à l’agence par le propriétaire, l’agence percevra la moitié de la commission

 Mandat simple

 Le Mandat est consenti sans exclusivité.

 Possibilité par le VENDEUR de vendre son bien directement,

 Ou

 Par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière autre que celle signataire du dit Mandat

 Obligation du propriétaire

 L’obligation de communiquer le nom de l’acquéreur ainsi que le nom du notaire, rédacteur de l’acte, à l’ensemble des agences, pourvues d’un mandat.

 Obligation de l’agence

 Afficher le prix du bien commission incluse

 Conseils

  Ne dévalorisez pas votre bien en multipliant par 5 voir plus …. le nombre d’agences  ou votre bien va être visible mais multipliez les chances de vendre votre bien , en mandatant, le chasseur immobilier  de votre département

 Paragraphe 2/OFFRE D’ACHAT

                                       Comme son nom l'indique, l'offre d'achat traduit la volonté de l'acquéreur potentiel

    d'acheter le bien concerné au prix indiqué sur l’offre.

Elle est en quelque sorte le pendant de la traditionnelle promesse de vente

En effet, d'après le Code civil, « la vente est parfaite (...) dès que l'on est convenu de la chose et du prix ».

Conséquence : si le vendeur répond par écrit qu'il accepte le prix proposé,

la vente est en théorie légalement conclue.

 Offre Ecrite

-Offre obtenue rapidement après la mise à la vente du bien …. (Véritable chance, car certains biens avec un rapport/prix supérieur peuvent rester sur le marché plus d’un an dans un secteur identique...)

Réflexion parfois de certains propriétaires : -Notre bien est vendu sous valeur….. Ou

-Refus du vendeur.(La négociation parfois se porte sur moins de 10000/15000 Euros, quitte ensuite à attendre x temps, pour avoir une autre offre souvent au mieux à un prix identique …)

-Ou enfin …une offre ! Le bien est à la vente depuis plus de 8 mois, voir plus de 12 mois.

Une offre écrite, mérite réflexion avant de la refuser ….

ACQUEREUR

L’acquéreur se trompe rarement lorsqu’il fait une offre :

-Il tient compte de quelques travaux à réaliser (Des peintures, une salle de bain, un aménagement cuisine à réaliser)

-Ou de travaux plus onéreux (Le lot menuiseries à changer, l’enduit à refaire etc. …)

-Il compare le bien visité avec d’autres biens (A des prix identique mais avec +de 10 m² hab. ou une plus grande parcelle).

                                  Mais c’est CE BIEN qui l’intéresse malgré tout mais pas au prix proposé …

                                                Aucun chasseur de notre réseau ne vous présentera une offre écrite indécente.

 ACCEPTATION D’UNE OFFRE D'ACHAT

Si vous acceptez par écrit le prix proposé, la vente est en théorie légalement conclue.

-Vous êtes engagé,

-Vous ne pouvez accepter une deuxième offre voir à un prix supérieur(Le bien ne peut se vendre 2 fois)

Nota : Certaines agences, dans le but de casser le travail d’un confrère …

Vont vous faire miroiter une autre offre …bien entendu supposée supérieure.

Vous allez être déstabilisé, voir reculer la date du compromis …

Prendre le risque à votre tour de déstabiliser votre acquéreur.

Pour vous rendre compte que cette deuxième offre ¾ jours après,

Ne vs est toujours pas présenté …

DELAIS

Nous conseillons de préciser sur l’offre une date butoir (raisonnable), afin de signer le compromis (Passé cette date vous êtes est en droit de remettre son bien à la vente)

VERSEMENT

L'offre d'achat ne peut être assortie d'aucun versement de la part du candidat-acquéreur, sous peine de nullité.

IMPORTANT

Le meilleur moyen de ne pas mener à terme une offre (signer un compromis),

c’est d’informer un acquéreur :

-De l’absence ou d’un refus du certificat de conformité,

-De l’absence d’une assurance dommage ouvrage (pour les biens ayant une date d’achèvement de construction à – de 10 ans)

-D’une servitude - D’un sinistre, ou autres.

CHEZ LE NOTAIRE ….

L’acquéreur doit avoir ce type d’info AVANT de formuler une offre.

L’ensemble de nos chasseurs se sont engagés à demander ce type de renseignements,

Sur tous les biens dont nous sommes mandatés,

Et en informer obligatoirement l’Acquéreur avant toute offre.

 Paragraphe3/Compromis de vente

 Compromis de vente

                           -Avant-contrat (compromis de vente) signé par le vendeur et l’acquéreur, d’un bien immobilier

                          -Sous seing privé,  entre les parties  devant un professionnel  (Agence immobilière ou notaire).

 Le compromis de vente engage les deux parties.

    Afin de sécuriser, au mieux votre achat, ou vente, toutes les ventes réalisées  par notre intermédiaire sont  signés exclusivement chez le notaire                

 Acte authentique
Contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire afin d’être publié au bureau des hypothèques et rendre l'acte opposable à tous les tiers.

 Conditions suspensives habituelles :

 -Sous réserve de l’obtention d’un emprunt

 -Obtention du droit de péremption par la mairie,

 -Obtention d’un CU,

 -Obtention de la levé des hypothèques.

 Dépôt de garantie             

 Il est d’usage que l’acquéreur verse un acompte de  5 % du prix lors de l’établissement de cet acte.

 Ce dépôt de garantie ne revient pas au vendeur, mais est consigné par le notaire jusqu’à la réalisation de l’acte définitif

 Notaire

 Il est d’usage de signer le compromis de vente,  chez le notaire du VENDEUR

L’acte définitif chez le notaire de l’ACQUEREUR.

Vendeur et acquéreur peuvent également choisir un seul notaire rédacteur des actes.

 Frais d'acquisition

Ensemble des frais  consécutifs à l'établissement d'une vente immobilière.

 Ils sont en principe à la charge de l'acquéreur du bien.

 Les frais d'acquisition sont constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d’obtention de pièces  administratives, et pour une part moins importante, par les honoraires du notaire (environ 1 %).

 Les frais d'acquisition d'immeubles  sont d'environ 8%.

 Il est souhaitable de consulter un notaire pour connaître avec exactitude les frais d’acquisition d’un achat immobilier

 Frais de mutation réduits

Depuis le 11 mars 2010 sur les immeubles neufs avec date d’achèvement à – de 5 ans

 Plus de frais de mutation  réduit au bénéfice de l’acquéreur et donc plus de t.v.a. à  reverser par le propriétaire.

Droit de rétractation

 Tout acheteur immobilier, que ce soit dans l’immobilier neuf ou pour un bien ancien, dispose de sept jours, pour exercer son droit de rétractation, sans avoir à justifier de motifs ni à payer de pénalités.

 La date de départ du délai de rétractation est fonction de la signature  du compromis de vente.

 Si durant ce délai de rétractation l’acquéreur souhaite annuler le compromis de vente, il doit alors envoyer une demande d’annulation du contrat  par lettre recommandée  avec accusé de réception.

 Passé ce délai, l’acheteur ne peut plus annuler la vente sans pénalités (Hors bien entendu non réalisation de la condition suspensive concernant l’obtention de son emprunt).

 Liste de Meuble

 Une tolérance du service des impôts, une liste de Meubles pourra être établie  (Meubles cuisine  et salle de bain  – Appareils ménager – Robot piscine, en autres).

 Pas de frais d’acquisition sur le montant de cette liste de meubles.

Montant souvent symbolique compte tenu du taux de vétusté appliqué

Délais de l'acte

La duré de temps entre un compromis de vente et l’acte définitif et très variable, entre 2 mois et 4 mois selon :

 -La rapidité du notaire rédacteur de l'acte ( en principe notaire vendeur), qui doit demander et obtenir les documents  indispensable à la réalisation de la vente  (Voir conditions suspensives)

  -La rapidité de l’acquéreur afin d’obtenir son emprunt

 -Enfin les impératifs de date du vendeur ou de l’acquéreur (Mutation, inscription écoles ou autres)

 Avec     vendez en toute sérénité, multipliez les chances de vendre

 votre bien en mandatant le chasseur immobilier de votre département